Revente d’un appartement en LMNP dans une résidence hôtelière

A la différence des hôtels traditionnels, les résidences hôtelières (ou résidences d’affaires), offrent des logements et des prestations plus adaptées aux professionnels en déplacement : chambres spacieuses, bureaux dédiés, cuisines et salles de bains, espaces de travail, salles de réunion…

Ces logements, conçus pour des séjours de plusieurs jours ou mois, ont attiré les investisseurs grâce aux nombreux avantages de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) en résidence services.

Le marché de la revente de ces appart hôtels ou logements d’affaires n’est pas en reste car il permet aux futurs acquéreurs de bénéficier de revenus locatifs immédiats tout en ayant un historique et une bonne visibilité de la rentabilité de la résidence.

La pertinence de l’emplacement de l’appart hôtel ou du logement d’affaires est essentiel dans l’estimation du bien.

Comme il s’agit de logements destinés à des professionnels qui voyagent pour leur travail, la valorisation de ces biens tient fortement compte de la proximité avec des centres d’affaires, des pôles d’activités ou encore des transports (aéroport, gare, axes routiers). 

La qualité d’entretien des appartements en résidence d’affaires et des équipements est aussi très importante. Une résidence hôtelière mal entretenue et du mobilier vieillissant sont autant de charges potentielles à venir pour le futur acquéreur et un vieillissement prématuré des appartements.

C’est aussi un indicateur qui peut peser sur l’activité commerciale de la résidence hôtelière et que l’on peut régulièrement retrouver dans les avis de clients qui ont fréquenté la résidence. Des établissements mal notés parce que vétustes, ou ayant des équipements qui ne fonctionnent pas… ne sont pas rassurants sur la qualité de gestion de l’exploitant.

C’est pourquoi l’estimation du bien va aussi prendre en compte la réputation et la fiabilité de l’exploitant. Des biens gérés par des exploitants reconnus comme Appart City, Adagio, Odalys, ou encore StayCity , vont donc régulièrement bénéficier d’une meilleure valorisation.

Document clé dans la valorisation de votre LMNP en résidence affaires, le bail commercial permet d’identifier la répartition des charges (entretien, travaux, remplacement des meubles…) entre le propriétaire et l’exploitant, ainsi que les conditions d’augmentation des loyers.

La durée restante du bail est également déterminante : plus elle est longue, plus la valeur de vente sera élevée, car les investisseurs cherchent à obtenir la meilleure visibilité locative possible dans le temps.

En revanche, un bail proche de son échéance nécessite d’anticiper des travaux, le renouvellement du mobilier ainsi qu’une possible baisse de loyer à l’occasion du renouvellement du bail.

Les revenus générés par votre LMNP en résidence hôtelière sont évidemment déterminants dans la finalisation du prix. Le rapport entre le loyer annuel perçu et le prix estimé du bien va déterminer un rendement qui va devoir rester attractif pour intéresser le futur investisseur.

À montant de loyer équivalent, plus le prix du bien est élevé, plus le rendement sera faible et freinera la vente.